KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ VE AŞAMALARI

Kentsel dönüşüm, şehirlerin fiziksel, ekonomik ve sosyal yapısını iyileştirmeyi amaçlayan kapsamlı bir süreçtir. Özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde, can güvenliğini sağlamak ve yaşam kalitesini yükseltmek amacıyla hayati bir öneme sahiptir. Bu makalede, kentsel dönüşümün hukuki çerçevesi ve uygulama usulleri detaylı bir şekilde incelenecektir.

Kentsel Dönüşümün Hukuki Dayanağı

Türkiye’de kentsel dönüşümün temelini, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun oluşturmaktadır. Bu kanun, riskli yapıların tespit edilmesi, yıkılması ve yeniden inşa edilmesi süreçlerini düzenler. Kanunun amacı, afet riski taşıyan alanlarda sağlıklı ve güvenli yaşam alanları oluşturmaktır. Ayrıca, 3194 Sayılı İmar Kanunu, 5393 Sayılı Belediye Kanunu ve ilgili yönetmelikler kentsel dönüşüm süreçlerinde tamamlayıcı rol oynar.

6306 SAYILI KANUN’UN TEMEL İLKELERİ

Riskli Alan ve Riskli Yapı Tespiti

Kentsel dönüşüm sürecinin ilk adımı, riskli alanların ve riskli yapıların tespit edilmesidir. Riskli alanlar, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlardır. Riskli yapılar ise, depreme dayanıklı olmayan veya hasar görmüş binalardır. Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılır.

Tebligat ve İtiraz

Riskli yapı tespiti yapılan maliklere tebligat gönderilir. Malikler, bu tespite karşı 15 gün içinde itiraz edebilirler. İtirazlar, teknik heyetler tarafından değerlendirilir ve sonuçlandırılır. İtirazın reddedilmesi halinde, yargı yoluna başvurmak mümkündür.

Yıkım ve Tahliye

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi veya itirazın reddedilmesi halinde, yapının yıkım süreci başlar. Yıkım, ilgili idare tarafından yapılır veya yaptırılır. Yapı maliklerine, yapının yıkımı için 60 günden az olmamak üzere bir süre verilir. Bu süre içinde yapının malikler tarafından yıkılmaması halinde, yıkım idare tarafından gerçekleştirilir. Yıkım sürecinin tamamlanmasının ardından, yapıda ikamet edenlerin tahliyesi gerekmektedir. Tahliye, ilgili idare tarafından yapılır veya yaptırılır. Tahliye sürecinde, yapı maliklerine ve kiracılara geçici konut veya kira yardımı gibi destekler sağlanabilir.

Hak Sahipliği, Uzlaşma ve Yeniden İnşa

Yıkılan riskli yapıların yerine, yeni yapıların inşa edilmesi süreci başlar. Bu süreçte, yapı maliklerinin anlaşması esastır. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca, riskli alan ve riskli yapılarda, yapı maliklerinin salt çoğunluğu ile karar alınması gerekmektedir. Bu çoğunluk sağlanamazsa, anlaşmaya katılmayan maliklerin hisseleri, diğer maliklere veya kamuya satılabilir.

Yeniden inşa sürecinde, yapı maliklerinin haklarının korunması önemlidir. Yapı malikleri, yeni yapılacak yapıda, eski haklarına denk gelecek şekilde pay sahibi olmalıdırlar. Ayrıca, yeniden inşa sürecinde, yapı maliklerinin görüşleri alınmalı ve talepleri dikkate alınmalıdır.

İstanbul’da Kentsel Dönüşüm Uygulamaları

İstanbul, deprem kuşağında yer alması nedeniyle kentsel dönüşümün en yoğun olarak uygulandığı şehirlerden biridir. Şehirde, birçok farklı kentsel dönüşüm projesi yürütülmektedir. Bu projeler, genellikle riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılması veya riskli alanların rehabilite edilmesi şeklinde gerçekleştirilmektedir.

Kentsel Dönüşümde Karşılaşılan Sorunlar:

Uzlaşma Zorlukları

Hak sahipleri arasında uzlaşma sağlanamaması, kentsel dönüşüm projelerinin en önemli sorunlarından biridir. Farklı beklentiler, değerleme farklılıkları ve güvensizlik gibi nedenler, uzlaşma sürecini zorlaştırabilir.

Finansman Sorunları

Kentsel dönüşüm projeleri, yüksek maliyetli projelerdir. Finansman kaynaklarının yetersizliği, projelerin gecikmesine veya durmasına neden olabilir.

İmar Planı Sorunları

İmar planlarının yetersizliği veya güncel olmaması, kentsel dönüşüm projelerinin önünde engel teşkil edebilir.

Hukuki İhtilaflar

Kentsel dönüşüm sürecinde, malikler ile idare arasında hukuki ihtilaflar yaşanabilir. Bu ihtilaflar, projelerin gecikmesine veya iptaline neden olabilir.

Kentsel Dönüşümde Hak Sahiplerinin Hakları

Kentsel dönüşüm sürecinde, hak sahiplerinin haklarının korunması büyük önem taşır. Hak sahipleri, aşağıdaki haklara sahiptir:

Bilgilendirilme Hakkı

Kentsel dönüşüm süreci hakkında düzenli ve doğru bilgilendirilme hakkına sahiptirler.

İtiraz Hakkı

Riskli yapı tespitine veya diğer işlemlere karşı itiraz etme hakkına sahiptirler.

Uzlaşma Hakkı

Yeni yapılacak yapılar için uzlaşma sürecine katılma hakkına sahiptirler.

Değer Tespiti Hakkı

Taşınmazlarının değerinin doğru ve adil bir şekilde tespit edilmesini isteme hakkına sahiptirler.

Tazminat Hakkı

Kentsel dönüşüm nedeniyle uğradıkları zararların tazmin edilmesini isteme hakkına sahiptirler.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Profesyonel Destek Alın: Kentsel dönüşüm sürecinde, hukuki ve teknik konularda uzmanlardan destek almak önemlidir.

Haklarınızı Bilin: Kentsel dönüşüm sürecinde sahip olduğunuz hakları öğrenin ve bu haklarınızı koruyun.

Uzlaşmaya Açık Olun: Kentsel dönüşüm projelerinin başarılı bir şekilde tamamlanması için uzlaşmaya açık olun.

Süreci Takip Edin: Kentsel dönüşüm sürecini yakından takip edin ve gelişmelerden haberdar olun.

KİRA DESTEĞİ

İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından  kiracılara 12 ay boyunca aylık 10.000  TL kira desteği verilmektedir. Kiracı emeklilere ise 12.000 TL kira yardımı yapılması kararı alınmıştır.

Binada ikamet etmeyen maliklere ise 18 ay boyunca aylık 6.500 TL kira desteği verilmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın ilçe belediyesi üzerinden kira yardımına onay vermesi ile İBB kira yardımına başlamaktadır.

İBB’den kira yardımı alanlar aynı zamanda Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın verdiği kira yardımından da yararlanabileceklerdir.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 2025 yılından itibaren geçerli olmak üzere İstanbul’da 8.000 TL kira desteği verilmektedir. Ankara, Antalya, Bursa, İzmir’de 6.500 TL; diğer büyükşehirlerde 5.500 TL, kalan tüm illerde ise 4.500 TL kira desteği verilmektedir.

Sonuç olarak; Kentsel dönüşüm, şehirlerin geleceği için önemli bir fırsattır. Ancak, bu fırsatın değerlendirilebilmesi için, hukuki sürecin doğru ve etkin bir şekilde yönetilmesi gerekmektedir. Yapı maliklerinin haklarının korunması, şeffaf ve katılımcı bir süreç yürütülmesi, kentsel dönüşümün başarısı için olmazsa olmazdır. Kentsel dönüşümün başarılı bir şekilde uygulanması, şehirlerin daha yaşanabilir, güvenli ve sürdürülebilir hale gelmesine katkı sağlayacaktır.

Yazılarımız özet bilgi niteliğinde olup bilgi karmaşalarını önlemek saikiyle yayımlanmaktadır. Davalarınız hakkında profesyonel avukatlık hizmeti almanız tavsiye edilmektedir.

Avukat Murat AKBAŞ

Mail > bilgi@muratakbas.av.tr

İstanbul